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房产市场的跌宕起伏，是触发美国次贷危机和西班牙银行危机的一个重要原因。在西班牙，房产泡沫破灭之后，几十万人失去了贷款购买的住房，一幢幢公寓人去楼空，许多城市的街区沦为“鬼城”。与之形成鲜明对比的是，近期德国一些城市出现了房荒。

德国多地市民近日举行游行示威，抗议房源紧张和房租高涨。在慕尼黑、汉堡等大城市，房租持续上涨，已经超出了普通市民的承受能力。根据德国租屋协会的统计数据，房租和水电费用约占德国人月均消费支出的三分之一，对于月收入低于1300欧元的家庭，这一数字超过45%。对于大学生、失业者和社会弱势群体来说，租房难、租房贵的问题更为严峻。

慕尼黑是德国房价最高的城市，法兰克福和汉堡紧随其后。根据德国房产协会今年公布的数据，在全德范围内，新建住宅的房租价格约为每平方米5.52欧元，慕尼黑的房租价格约为每平方米11.2欧元。这一数字与人们的实际感受相去甚远。在慕尼黑主要城区，房租水平远远高于这一数字。中心城区一套87平方米的公寓，月租金高达4800欧元。新竣工的学生公寓，每平方米租金为24欧元。除了租金贵，租房难也是困扰慕尼黑城市发展的老问题。在慕尼黑，一个房间招租，往往会有几十甚至上百人排队上门求租。无力负担高房租的低收入者被迫向城市边缘地区搬迁。

德国大城市租房难、租房贵，主要原因在于住宅市场供需失衡：首先，在过去若干年间，德国各大城市的住房需求持续增长，而新建住宅增长缓慢。自欧债危机爆发以来，南欧和东欧国家的青年纷纷到德国大城市寻找就业机会，进一步加剧了德国住房供应紧张的局面。金融危机导致资本市场的不确定性，凸显出房产作为稳定投资产品的吸引力。新一轮的建房热潮，有望缓解住宅短缺的状况。但是新建住宅多为高端住宅，无助于解决普通人群的住房需要。

其次，德国的社会保障住房在过去十年间大幅缩水。2007年德国实行联邦制改革，把社会保障房的建设划为各州事务。自此，社会保障住房的数量急剧下降。联邦政府和各州政府在这一问题上互相指责。联邦政府认为，各联邦州有责任为低收入人群建造足够的住房。德国联邦政府每年向各州提供巨额补贴用于建设社会保障住房，但是这笔钱往往被挪作他用。德国反对党认为联邦政府在这一问题上负有不可推卸的责任：没有社会保障住房作为制衡机制，房租会无止境地上涨。

在欧洲，西班牙人、意大利人、英国人、爱尔兰人、比利时人都喜欢买房，只有德国人例外。拥有自己的住宅，有利于养老和应对通货膨胀。但是许多买得起房的德国人宁愿租房。德国是欧洲的租房大国。根据德国联邦统计局2012年公布的数字，德国的自有住房拥有率为42%，西班牙、意大利、英国和爱尔兰的数字均超过80%，欧盟27国的平均水平也在60%以上。

德国自有住房拥有率较低，是历史的产物。德国的房产拥有者在二十世纪历经两次劫难：希特勒上台后，犹太人的财产被逐步剥夺;二战爆发后，德国城市的大部分房屋毁于战火。德国战后一度出现大范围房荒。上世纪五十年代德国经济重建之初，大部分家庭都无力购买房产，政府建设了大批社会保障住房。德国经济复兴后，才逐步推动自有住宅的建设。此外，德国就业市场的流动性较强。相对于法国和英国的中心化发展，德国各地区的发展相对均衡，因为工作变动，德国人会随之变更居住地点。购买固定房产，有可能制约未来的职业选择。

随着债务危机的加剧，越来越多的德国人开始投资房产，德国新建住宅项目近期明显增多。以目前的走势来看，德国的房地产市场相对比较健康，不大可能出现类似于美国、爱尔兰和西班牙的价格泡沫。德国的房产融资模式相对安全，自有资本所占份额较大。虽然贷款利息处于历史低位，德国用于购买住宅的信贷额度依然很低。德国房地产市场目前没有什么投机泡沫，房地产价格的涨幅主要受到租金和收入等基本因素的影响。

(作者为复旦大学欧洲研究中心副研究员，慕尼黑大学访问学者)